依托中央一號文 深入挖掘土地增减挂钩貸款項目效益
智立通咨询公司 徐丹丹城乡扶植用地增减挂钩項目（後简称地皮增减挂钩項目或增减挂钩項目）因為政策支撑力度大、還款来历有保障，是近几年銀行重點推動的优良項目。本文将連系中心一號文，對地皮增减挂項目在融資实操中的测算重點、包装思绪等举行探究。
积年一號文“城乡扶植用地增减挂钩”政策梳理
作為“三农范畴”大纲性文件，党中心每一年公布的一號文，從计谋高度和政策层面临每一年的三农事情做出标的目的性指引。
在2018年之前，“高尺度农田”、“耕地占补均衡”等與“城乡扶植用地增减挂钩”紧密亲密相干的觀點呈現在一號文中。
好比2017年中心一號文《中共中心國務院關于深刻推動农業供應侧布局性鼎新 加速培養农業屯子成长新動能的若干定见》在第五部門“补齐农業屯子短板,夯实屯子同享成长根本 ”中指出“指导金融機構對高尺度农田扶植供给信貸支撑。容许經由過程地皮整治增长的耕地作為占补均衡弥补耕地的指标在省域内调度,按划定或合同商定获得指标调度收益”。
從2018年起头，“城乡扶植用地增减挂钩”一词正式進入中心一號文。
2018年中心一號文件《中共中心國務院關于施行村落振兴计谋的定见》在第十一部門“開辟投融資渠道，强化村落振兴投入保障”明白指出：“改良耕地占补均衡辦理法子，創建高尺度农田扶植等新增耕地指标和城乡扶植用地增减挂钩结余指标跨省域调度機制，将所得收益經由過程付出预算全数用于巩固脱贫攻坚功效和支撑施行村落振兴计谋。”
2019年中心一號文件《《中共中心國務院關于對峙农業屯子优先成长做好“三农”事情的若干定见》则在第五部門《周全深化屯子鼎新，激起村落成长活气》明白提出“扎实展開新增耕地指标和城乡扶植用地增减挂钩结余指标跨省域调度利用，调度收益全数用于巩固脱贫攻坚功效和支撑村落振兴。”
2020年2月5日， 新華社公布21世纪以来第17其中央一號文件《中共中心國務院關于抓好“三农”范畴重點事情确保准期实現周全小康的定见》。本次中心一號文指出：2020年是周全建成小康社會方针实現之年，是周全打赢脱贫攻坚战收官之年。完成上述两大方针使命，脱贫攻坚最後碉堡必需霸占，周全小康“三农”范畴凸起短板必需补上。在文件第一部門“果断打赢脱贫攻坚战”中，明白提出“优化城乡扶植用地增减挂钩、扶贫小额信貸等支撑政策。深刻推動抓党建促脱贫攻坚。”
從201八、2019年聚焦城乡扶植用地增减挂钩结余指标跨省域调度機制，到2020年在一语道破的第一部門就周全指出要优化城乡扶植用地增减挂钩支撑政策。咱们可以果断城乡扶植用地增减挂钩項目在三农事情中的首要水平一日千里。
若何理解“城乡扶植用地增减挂钩項目”
“城乡扶植用地增减挂钩”不是一個伶仃的觀點，要深入理解它必需對它發生的布景有充实的熟悉。
中共中心、國務院于2017年1月9日印發《關于增强耕地庇护和改良占补均衡的定见》：到2020年天下耕地保有量很多于18.65亿亩，永恒根基农田庇护面积很多于15.46亿亩，确保建成8亿亩、力图建成10亿亩高尺度农田。同時提出，耕地庇护轨制和耕地占补均衡政策系统不竭完美，促成構成庇护加倍有力、履行加倍顺畅、辦理加倍高效的耕地庇护新款式。依照“以县域自行均衡為主、省域内调度為辅、國度适度兼顾為弥补”请求，改良并規范耕地占补均衡辦理。
耕地占补均衡是指非农扶植經核准占用几多耕地，本地人民當局就應弥补数目和质量至關的耕地的举動。占用单元要卖力開垦與所占用耕地的数目和质量至關的耕地；没有前提開垦的，應依法缴纳耕地開垦费，專款用于開垦新的耕地。
在确保18.65亿亩耕地红線，耕地占补均衡的条件下，“城乡扶植用地增减挂钩”這一觀點應运而生。
城乡扶植用地增减挂钩是指根据地皮操纵整體计划，将若干拟收拾复垦為耕地的屯子扶植用地地块(即拆旧地块)和拟用于城乡扶植的地块(即建新地块)等面积配合構成建新拆旧項目區简称項目區)，經由過程拆旧建新和地皮收拾复垦等辦法，在包管項目區内各种地皮面积均衡的根本上，改良屯子生發生活前提，提高節省集约用地程度，优化城乡用地结構，促成耕地庇护和生态情况扶植。
從項目运作的角度讲，增减挂钩項目施行步伐以下：县河山資本局體例專項计划、施行方案；县级當局组织體例專項计划、核准施行方案；市河山資本局核准專項计划、創建備選库；省河山資本厅分派指标、审核计划、审定節余指标、對县级專項计划存案。
項目运作關头环節包含以下三部門：
1.規划辦理：
（1）市级河山資本部分组织审查，原则上依照不跨越上年度下達的2倍，将及格項目區纳入備選库。
（2）入库有用期原则上不跨越1年。
（3）入库區名称、范畴、指标范围、估计结余指标等信息按季度報河山資本厅存案。
2.指标下達：
（1）河山資本厅根据河山資本手下達的增减挂钩指标总量，訂定增减挂钩指标分派方案，經核定後下達。
（2）市（州）應按照下達指标范围，在6個月内從備選库平分批拔取項目報河山資本厅审批施行计划。過期未報的，河山資本厅将收回指标予以调度放置。
3.項目辦理：
增减挂钩項目區拆旧區履行台账式動态辦理。施行计划變動和验收同步申報、同步审批。县级河山資本部分卖力變動地块的正當性、真实性、正确性举证。
從銀行貸款审查的經济角度讲，地皮增减挂钩項目項目付出了了，包含以下部門：拆旧复垦工程用度、建新區工程用度（按照項目現实环境可能同時包含建新區根本举措措施用度、建新區衡宇制作用度，也可能只包括建新區扶植举措措施用度，或二者都不包含）、补贴用度、工程扶植其它用度等。項目标收入来自出售項目地皮结余指标收入，该收入可量化、有保障。只要在步伐优势控辦法到位，地皮增减挂钩項目就是优良項目。
項目融資貸款科目包装
增减挂钩項目在大的政策层面從國度到处所都享受“东風送暖”的大布景，金融機構内部审查在逻辑上也不存在大的危害點和爆雷點，對付咱们融資咨询從業职员来说，若何将单個項目與金融機構營業施行貸款科目有用對接，磨练的是咱们對政策的深条理理解與項目現实落地的标的目的性掌控。
1.地皮范围谋划與流轉
按照某金融機構文件《依靠城乡扶植用地增减挂钩與耕地占补均衡推動高尺度农田扶植項目營销评估参考要點》“支撑依靠城乡扶植用地增减挂钩與耕地占补均衡推動高尺度农田扶植，貸款科目為屯子地皮流轉和范围谋划貸款，包含中持久項目貸款和活動資金貸款，纳入政策性貸款核算與辦理”。地皮范围谋划與流轉也是今朝绝大部門增减挂钩項目合用的貸款科目。
在這個大条件下，咱们的項目包装按正常步伐举行测算，做好財政阐發，在可研陈述中凸起項目在城乡空間结構、推動新屯子扶植、節省集约用地、优化地皮操纵布局等方面的社會心义。
2.贫苦村晋升
2020年中心一號文指出“進一步聚焦“三區三州”等深度贫苦地域，對准凸起問题和亏弱环節集中發力，狠抓政策落实。對深度贫苦地域贫苦生齿多、贫苦產生率高、脱贫难度大的县和行政村，要组织精锐气力强力可折疊泡腳桶,帮扶、挂牌督战。”（地皮增减挂钩項目國度重點搀扶“三區三州”即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州及國度深度贫苦县（四川省“四大片區”贫苦县（市、區）名单（88個）泸州市：合江县、古蔺县、叙永县 绵阳市：平武县、北川县广元市：利州區、昭化區、朝天區、苍溪县、剑阁县、旺苍县、青川县樂山市：金口河區、沐川县、峨邊县、马邊县南充市：高坪區、嘉陵區、南部县、仪陇县、蓬安县、營山县、阆中市宜宾市：高县、筠連县、珙县、兴文县、屏山县广安市：广安區（包含先锋區）、邻水县、華蓥市、岳池县、武胜县達州市：通川區、万源市、達川區、宣汉县、開江县、大竹县、渠县巴中市：巴州區（包含恩阳區）、通江县、南江县、平昌县阿坝州：汶川县、理县、茂县、九寨沟县、松潘县、金川县、小金县、黑水县、马尔康县、壤塘县、阿坝县、若尔盖县、红原县甘孜州：康定县、泸定县、丹巴县、九龙县、雅江县、道孚县、炉霍县、甘孜县、新龙县、德格县、白玉县、石渠县、色達县、理塘县、巴塘县、乡城县、稻城县、得荣县凉山州：木里县、盐源县、普格县、布拖县、金阳县、昭觉县、喜德县、越西县、甘洛县、美姑县、雷波县。
在項目現实操作中，地皮增减挂钩項目彻底可以從脱贫攻坚的角度，以“贫苦村晋升”為切入點举行項目标总體策動和包装。從今朝已有的少数樂成案例来说，除在陈述中必要重點凸起項目在精准扶贫方面所起的感化外，經由過程该科目举行包装另有一個硬性条件：項目地點地域贫苦生齿占户籍生齿比例10%以上。需供给由本地扶贫開辟局盖印的贫苦生齿环境阐明表，而且銀行审查职员會經由過程响應的数据库举行核实。
3.改良屯子人居情况
2020年中心一號文在第二大部門“對标周全建成小康社會加速补上屯子根本举措措施和大眾辦事短板”中指出：“扎实搞好屯子人居情况整治。周全推動屯子糊口垃圾治理，展開當場分类、泉源减量试點。梯次推動屯子糊口污水mlb即時比分，鴯鶓油,治理，优先解决州里地點地和中間村糊口污水問题。展開屯子黑臭水體整治。支撑农夫大眾展開村落干净和绿化举措，推動“标致家园”扶植。”
增减挂钩項目将荒疏、破旧、分离栖身的宅基地及周邊林盘、院坝等從属举措措施举行撤除、整治、复垦，同時在安顿點将項目所属區域内村民举行集中安顿，在新的安顿區内，村民们除栖身前提大幅改良外，還能享受较完美的水、電、气、绿化、門路等根本举措措施。項目@施%87SpU%行對改%Lbt87%良@屯子人居情况、晋升村民糊口质量的感化不言而喻。
必要注重的是，經由過程该項目上報今朝尚未樂成案例。2020年某县拟經由過程“改良人居情况”科目上報该县地皮增减挂钩項目，後续咱们将紧密亲密存眷。
項目测算中的金融機構审查存眷點
在項目現实包装测算進程中，针對金融機構的审查，咱们堆集了以下一些履历数据，供参考。
1.拆旧复垦费
该用度各個地域各個項目因為所处的地质前提、地舆前提、交通前提分歧，會有比力大的差别，銀行能接管的上限通常為不跨越2万/亩。
2.建新區根本举措措施及衡宇制作用度
根本举措措施用度弹性较大，衡宇制作用度一般取值1300摆布，金融機構较易于接管。
3.补贴
按照本地政策文件和摸底数据逐項举行计较。必要注重的是，有些处所的补贴尺度太高，會致使項目总投資過大，收入不足以還本付息的环境。
4.扶植单元辦理费、技能辦事合同费
在項目工程扶植其它用度中有两個用度必要灰指甲治療專用藥,出格引發器重：扶植单元辦理费和技能辦事合同费。這两個用度在测算時，若是業主能供给响應的文件（好比和第三方的合同）咱们可以依照合同单價来算。
融資实操中其它需注重的处所
1.文件和流程合規性
重要體如今項目立項批复和施行業主简直認上。立項必需有省天然資本厅的批复，特别环境下多是县當局的批复（好比触及长宁灾後地動重修等），施行業主必需經由過程招标流程确認。
2.業主身份問题
全資國有當局平台公司操盘此类項目，金融機構對测算数据的容忍度會比力高。但跟着增减挂項目市場化水平不竭加深，愈来愈多的民營企業起头進入這個范畴，试图在市場平分一杯羹，對付銀行的低息政策性資金他们有着很是强烈的巴望。但銀行從風控的角度對民營企業保有一种自然的警悟性。咱们在参與項目之初對業主身份差别带来的两重尺度审核要有苏醒熟悉。
3.典质担保
全資國有當局平台公司作為業主，銀行一般可以接管全额包管担保，但民營企業，咱们必要設計項目應收账款质押+部門什物担保（有時乃至是全额什物担保）+部門包管 担保的方法才可以經由過程銀行風控审查。
结论
2020年是脱贫攻坚、全民实現小康的收官之年。在如许一個特别的時候點，中心一號文明白提出要增强對增减挂項目标政策支撑。除地皮范围谋划與流轉這类傳统的信貸品种外，咱们還可以用贫苦村晋升、改良屯子人居情况等科目将項目與銀行主推營業有機連系起来。如许不单能拓展咱们包装項目标思绪，對咱们改良項目推動的時效性、提高客户得意度也大有裨益。别的，增减挂钩項目因為金融機構對民營企業在風控上的较高尺度，從全危害代辦署理的角度動身，致使我司承當的危害更大，加上民營企業對資金的渴求水平一般较高而對代價的敏感度相對于较低，建议地皮增减挂項目對分歧身份的業主实施分歧的收费尺度。
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