台灣人力銀行與貸款論壇
標題:
《商業銀行房地產貸款风险管理指引》(銀监發〔2004〕57号)
[打印本頁]
作者:
admin
時間:
2021-10-4 15:30
標題:
《商業銀行房地產貸款风险管理指引》(銀监發〔2004〕57号)
第二至第六章對贸易銀行房地產貸款危害節制作了划定：
（一）有关危害節制的一般性划定
1.贸易銀行应創建房地產貸款的危害政策及其分歧类型貸款的操作审核尺度，明白分歧类型貸款的审批尺度、操作步伐、危害節制、貸後办理和中介機构的選择等内容。
贸易銀行打點房地财產務，要對房地產貸款市场危害、法令危害、操作危害等予以存眷，創建响应的危害办理及内控轨制。
2.贸易銀行应創建响应的监控流程，确保事情职員遵照上述危害政策及分歧类型貸款的操作审核尺度。
3.贸易銀行应按照房地產貸款的專業化分工，依照申请的受理、审核、审批、貸後办理等环節别离制订各自的职業品德尺度和举动规范，明白响应的权责和稽核尺度。
4.贸易銀行应答内部本能機能部分和分支機构房地產貸款举行年度專項考核，并构成考核陈述。考核陈述应包含如下内容：
内部本能機能部分和分支機构上年度發放貸款的总体环境；
考核中發明的重要问题及处置定见；
内部本能機能部分和分支機构對前次考核陈述中所提建议的整改环境。
5.贸易銀行對付参與房地產貸款的中介機构的選择，应偏重于其企業天資、業内荣誉和營業操作步伐等方面的稽核，择优選用，并签定责任条目，對付因中介機构的缘由酿成的銀行營業丧失应有明白的补偿办法。
6.贸易銀行应創建房地產行業危害预警和评估系统，對房地產行業市场危害予以存眷。贸易銀行应創建完美的房地產貸款统计阐發平台，對所發放貸款的环境举行具体记实，并@实%jNJu5%時對相%o74Pc%干@信息举行收拾阐發，包管貸款信息的正确性、真实性、完备性，以有用监控总体貸款状态。
7.贸易銀行应逐笔挂号房地產貸款具体环境，以确保该信息可以正确录入銀行羁系部分及其他相干部分的统计或信貸挂号咨询体系，以利于各贸易銀行之間、贸易銀行與社會征信機构之間的信息沟通，使各行充实领會告貸人的总体环境。
（二）有关地皮储蓄貸款危害办理的划定
1.贸易
氣密窗
，銀行對本錢金没有到位或本錢金紧张不足、谋划办理不规范的告貸人不得發放地皮储蓄貸款。
2.贸易銀行發放地皮储蓄貸款時，应答地皮的总体环境查询拜访阐發，包含该地皮的性子、权属瓜葛、测绘环境、地皮左券限定、在都會总体综合计划中的用处與估计开辟规划是不是符合等。
3.贸易銀行应紧密亲密存眷當局有关部分及相干機构對地皮經济情况、地皮市场發育状态、地皮的将来用处及有关计划、规划等方面的政策和钻研，及時把握地皮价值状态，防止因為地皮价值虚增或其他环境而致使的貸款危害。
4.贸易銀行应答發放的地皮储蓄貸款設立地皮储蓄機构資金專户，增强對地皮谋划收益的监控。
（三）有关房地產开辟貸款的危害办理的划定
1.贸易銀行對未获得國有地皮利用证、扶植用地计划允许证、扶植工程计划允许证、修建工程施工允许证的項目不得發放任何情势的貸款。
2.贸易銀行對申请貸款的房地產开辟企業，应请求其开辟項目本錢金比例不低于35％。
3.贸易銀行在打點房地產开辟貸款時，应創建严酷的貸金錢目审批機制，對该貸金錢目举行尽职查询拜访，以确保该項目合适國度房地產成长整体标的目的，有用知足本地都會计划和房地產市场的需求，确认该項目标正當性、合规性、可行性。
4.贸易銀行应答申请貸款的房地產开辟企業举行深刻查询拜访审核：包含企業的性子、股东组成、天資信誉品
股癬藥膏
,级等根基布景，近三年的谋划办理和财政状态，以往的开辟履历和开辟項目环境，與联系关系企業的營業来往等。對天資较差或以往开辟履历较差的房地產开辟企業，貸款应谨慎發放；對谋划办理存在问题、不具有响应資金气力或有不良谋划记实的，貸款發放应严酷限定。對付根据項目而建立的房地產开辟項目公司，应按照其本身特色對其營業范畴、谋划办理和财政状态，和股东及联系关系公司的上述环境和彼其間的法令瓜葛等举行深刻查询拜访审
魔術掃把
,核。
5.贸易銀行应严酷落实房地產开辟企業貸款的担保，确保担保真实、正當、有用。
6.贸易銀行应創建完整的貸款發放、利用监控機制和危害防备機制。在房地產开辟企業的自有資金获得落实後，可按照項目标進度和希望状态，分期發放貸款，并對其資金利用环境举行监控，避免貸款挪作他用。同時，踊跃采纳办法应答項目开辟進程中呈現的項目本身的變革、房地產开辟企業的變革、修建施工企業的變革等，实時發明并禁止违规利用貸款环境。
7.贸易銀行应周密监控修建施工企業活动資金貸款利用环境，避免用活动資金貸款為房地產开辟項目垫資。
8.贸易銀行应答有過期未還款或有欠息征象的房地產开辟企業贩卖款举行监控，在收回貸款本息以前，避免将贩卖款挪作他用。
&
av線上看
,#160; 9.贸易銀行应紧密亲密存眷房地產开辟企業的开辟环境，确保對采办主体布局已封顶住房的小我發放小我住房貸款後，该衡宇可以或许在公道刻日内正式交付利用。
10.贸易銀行应紧密亲密存眷修建工程款优于典质权受偿等潜伏的法令危害。
11.贸易銀行应紧密亲密存眷國度政策及市场的變革對房地產开辟項目标影响，操纵市场危害预警预告機制、區域市场分类的指标系统，創建针對市场危害水平和危害类型的阶段监测方案，并踊跃采纳办法化解是以發生的各类危害。
（四）有关小我住房貸款危害办理的划定
1.贸易銀行应严酷依照相干小我住房貸款政策划定，不得违背有关貸款年限和貸款與房產价值比率等方面的划定。
2.贸易銀行制订的小我住房貸款申请文件应包含告貸人根基环境、告貸人出入环境、告貸人資產表、告貸人現住房环境、告貸人购房貸款資料、担保方法、告貸人声明等要素。
3.贸易銀行应确保貸款經办职員向告貸人阐明其所供给的小我信息（包含告貸人所提交的所有文件資料和小我資產欠债环境）将颠末貸款审核职員的查询拜访确认，并请求告貸人据此签榜书面声明。
4.贸易銀行应将經貸款审核职員确认後的所有相干信息以危害评估陈述的情势记实存档。上述相干信息包含小我信息简直认、銀行對申请人了偿能力、了偿意愿的危害审核及對典质品的评估环境。
5.贸易銀行的貸款經办@职%yZsUM%員對告%2sw77%貸@人的告貸申请初审赞成後，应由貸款审核@职%yZsUM%員對告%2sw77%貸@人提交文件資料的完备性、真实性、正确性及正當性举行复审。
6.贸易銀行应經由過程告貸人的春秋、學历、事情年限、职業、在职年限等信息果断告貸人今朝收入的公道性及将来行業成长對收入程度的影响；应經由過程告貸人的收入程度、财政环境和欠债环境果断其貸款偿付能力；应經由過程领會告貸人今朝栖身环境及這次购房的首付付出果断其對付所购房產的目标及具有意愿等身分，并据此對貸款申请做总体阐發。
7.贸易銀行应答每笔貸款申请做内部的信息查询拜访，包含领會告貸人在本行的貸款记实及存款环境。
8.贸易銀行应經由過程對包含告貸人的聘任单元、税務部分、工商办理部分和征信機构等自力的第三方举行查询拜访，审核貸款申请的真实性及告貸人的信誉环境，以领會其本人及家庭的資產、欠债环境、信誉记实等。
贸易銀行對自雇人士（即自行建立法人機构或其他經济组织，或在上述機构内持有跨越10％股分，或其小我收入的重要来历為上述機构的谋划收入者）申请小我住房貸款举行审核時，不克不及仅凭小我开具的收入证实来果断其還款能力，应經由過程请求其供给有关資產证实、銀行對帐单、财政报表、税单证实和实地查询拜访等方法，领會其谋划环境和真实财政状态，周全阐發其還款能力。
9.對以小我身份申请的贸易用房貸款，如告貸人是自雇人士或公司的股东、董事，贸易銀行应请求告貸人供给公司财政报表，營業資料并举行审核。
10.贸易銀行应按照各地市场环境的分歧制订公道的貸款成数上限，但所有住房貸款的貸款成数不跨越80％。
11.贸易銀行应偏重稽核告貸人還款能力。应将告貸人住房貸款的月房產付出與收入比節制在50%如下（含50%），月所有债務付出與收入比節制在55％如下（含55%）。
房產付出與收入比的计较公式為：（本次貸款的月還款额+月物業办理费）/月均收入
所有债務與收入比的计较公式為：（本次貸款的月還款额+月物業办理费+其他债務月均偿付额）/月均收入
上述计较公式中提到的收入应當是指申请人本身的可安排收入，即单一申请為申请人本人可安排收入，配合申请為主申请人和配合申请人的可安排收入。但對付单一申请的貸款，如贸易銀行斟酌将申请人配頭的收入计较在内，则应當先予以查询拜访核实，同時對付已将配頭收入计较在内的貸款也应响应的把配頭的债務一并计入。
12.贸易銀行应經由過程查询拜访非海内持久栖身告貸人在外洋的事情和收入布景，领會其在华购房的目标，并在對各項信息查询拜访核实的根本上评估告貸人的了偿能力和了偿意愿。
13.贸易銀行应區分果断典质物状态。典质物价值简直定以该房產在该次交易买卖中的成交价或评估价的较低者為准。
贸易銀行在發放小我住房貸款前应答新建房举行总体性评估，可按照各行現实环境選择内部评估，但要由具备房地產估价師执業資历的專業人士出具定见书，或拜托自力的具备房地產代价评估天資的评估機构举行评估；對付精装修楼盘和售价较着超過跨過周邊地域售价的楼盘的评估要重點存眷。
對再买卖房，应答每一個用作貸款典质的衡宇举行自力评估。
14.贸易銀行在對貸款申请做出终极审批前，貸款經办职員须最少直接與告貸人面谈一次，眾而根基领會告貸人的根基环境及其貸款用处。對付告貸人递交的貸款申请表和貸款合同需有貸款經办职員的见证签订。
贸易銀行应向房地產办理部分盘问拟典质衡宇的权属状态，决议發放典质貸款的，应在貸款合同签订後实時到房地產办理部分打點房地產典质挂号。
15.贸易銀行對未彻底依照前述请求發放的貸款，应有專門的处置法子，除将發放缘由和来由记实存档外，還应紧密亲密存眷及监控该笔貸款的還款记实。
16.贸易銀行应創建過期貸款的催收体系和催收步伐。应将本行内相干的小我信誉資料包含過期客户名单等履行行内同享。
（五）有关危害羁系办法的划定
1.銀监會及其派出機构按期對贸易銀行房地產貸款發放范围、資產质量、偿付状态及催收环境、危害办理和内部貸款审核節制举行综合评价，并肯定羁系重點。
2.銀监會及其派出機构按照非現场羁系环境，每一年最少選择两家贸易銀行，對房地產貸款的以下事項举行周全或專項查抄：貸款质量；偿付状态及催收环境；内部貸款审核節制；貸後資產的危害办理；遵照法令及相干划定；必要举行查抄的其他事項。
3.銀监會及其派出機构對現场查抄中發明的房地產貸款办理存在紧张问题的贸易銀行，将组织跟踪查抄。
4.銀监會及其派出機构或銀行業自律组织對参與房地產貸款的中介機构，一旦發明其有违反行業划定和职業品德的举动，将实時予以传递。（銀监會供给）
歡迎光臨 台灣人力銀行與貸款論壇 (http://banks111.com.tw/)
Powered by Discuz! X3.3