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標題: 略谈台灣不动產貸款的风险與防范 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2021-5-11 18:28
標題: 略谈台灣不动產貸款的风险與防范
在銀行授信案件均颠末經济景气苏醒的阶段，地皮代價及原物料本錢上涨，修建本錢亦随之上涨。如斯，不动產代價便呈「螺旋性」上涨。在不动產上涨的初始阶段，因买气灵敏，銀行貸款還没有有很大危害，但在中后阶段，则會產生预期中的危害。若何低落危害，诚值得分項深刻探究。

1. 地皮融資：公司高價向股东小我买地，再按新购價融資

在今朝不动產融資案件中，地皮融資大部門系貸给小我，或公司向股东高價采辦地皮，然后以市價向銀行融資。

就后者环境阐發，新卖價與原始买價的差额已由股东小我取走，亦即地皮开辟的大部門利润系归股东小我独享。开辟案如能举行顺遂，则剩下的利润才由公司分享。

低落危害的法子，试报告以下：

(1) 土融工具：优先承做一起头就用公司名义购地的土融案，特别上市 / 上柜的扶植公司，由于该类公司受证券买卖法 - 瓜葛人买卖的规范，比力不會先由股东小我名义购地，再高價转卖给公司，或與公司合建的环境。

(2) 若股东小我申貸土融、公司申貸建融，则小我股东及公司须相互担當连保人。

(3) 由股东小我高價转卖给公司的地皮，地價不免高估，是以必需找公道的不动產鉴價公司鉴價，再依銀行勘估值與鉴價孰低法打折核算貸款值。

(4) 若地皮系透過法院拍卖、台灣金融辦事公司拍卖，國有财富局拍卖，工業區标售，或本行担保品出售等路子获得，则因代價较為透明，可罢黜由不动產鉴價公司鉴價的步伐。

(5滴雞精,) 地皮总價较低，比方在新台币 5,000 万元之內，似可由銀行征信职员自行鉴價。

(6) 非論上述哪一种环境，銀行征信职员均须征提地皮开辟规划，建照申请刻日、动工刻日，并亲至地皮现场勘测开辟乐成的可能性。

(7) 若开辟规划可行，地皮融資成数最高不逾鉴價八成﹔此中七成列為地皮担保放款，一成列為无担保放款。无担保與担保放款利率除采灵活利率外，宜有凹凸不同，以抵偿危害。

(8) 若地皮未全数获得，有部門系與其它田主合建，或與當局捷运局共構，则地皮宜全数打點信任，即地皮所有权過户给銀行信任部，或请求其它田主亦担當连保人。

(9) 若與其它田主合建，而须缴给其它田主包管金，则此包管金应由告貸人自筹。若另日未彻底照合约兴修，则此包管金充公，仍由告貸人包袱。

(10) 地皮鉴價用度、代书用度宜由告貸人包袱。

(11) 地皮买價一般包含地價自己及契税两項，不宜包含地皮增值税（卖方包袱）、中介佣金、欠税、解除占据用度、整地用度、兴修计划用度等，以避免夸张地皮本錢。

2. 修建融資本錢高估

修建本錢依修建质料、楼房高度、客户层级而有凹凸，是以可参照市场行情依銀行今朝融資成数（比方五成）拨貸。

兹就建融本錢高估的环境及调解做法试拟以下：

(1) 透天厝未建地下室泊車位者，其兴修本錢较低，不宜对照地上 / 地下人車分道者，故应酌减修建本錢。

(2) 透天厝连栋者，修建本錢比独栋者低，宜酌减修建本錢。

(3) 工業尺度厂房及大卖场，虽地板载重量较大，但仅需做地板、天花板、照明、茅厕、電梯 / 電扶梯等工程，其兴修本錢亦较低，宜酌减修建本錢。

(4) 增强砖造、钢筋混凝土（ RC 造）、钢骨混凝土（ SRC 造）之修建本錢挨次提高，宜详加辨别。至于楼层高度分歧，其兴修本錢亦分歧，须有所區分。

(5) 都會菁华區豪宅與一般大厦室第比拟，其用料及內含装修均有极大分歧，亦须辨别。

(6) 如有利用防震修建工法、隔間防火或隔音等建材，其制作本錢较高，惟宜确切核算。

(7) 若若建商信用确切杰出，而融資成数五成没法合适建商需求，则可审酌核予不轮回周转放款，并由其卖力人担當连保人。

3. 没有真实的贩卖率

高贩卖率系土融、建融乐成要件，亦可减轻借户自筹資金的包袱。今朝海內銀行叙做建融多请求达必定之贩卖率（比方七成）以上，始可依修建竣工进度，依必定比率（比方五成）拨貸。惟因銀行間土融 / 建融至關竞争，故现行建融案只要贩卖率到达五成，便可向一般銀行融資五成，此即所谓的「双五」前提。

在房價上涨早期，凡是贩卖率很轻易可达五成以上，惟在一邊兴修、一邊涨價声中，有些建商惜售，或改采先建后售计谋，导致贩卖率不及五成，或乃至全无贩卖率，致銀行很难审定建融前提。

依常理，贩卖率之计较，乃指已付出订金及签约金，而签有地皮、衡宇交易左券者而言。若只付出小额订金，实不该認定為完成房地买卖，以防止人头户充溢，导致銀行没法从分户房貸中收回土融、建融貸款。

至于确保贩卖率的法子，试拟以下：

(1) 检察购屋者交易地皮、衡宇左券正本，影印第一页及最后一页存查。

(2) 若建商信用杰出，然未达五成贩卖率，则先采贩卖率及融資比率拨貸，待贩卖率提高后，再予以补拨貸。比方：今朝贩卖率 1 成，融資比率 5 成，则工程融資款拨貸 0.5 成（ 10 ％× 50 ％）﹔此后贩卖率提高為 3 成，则拨貸 1.5 成，或补拨貸 1 成（（ 30 ％× 50 ％）－ 5 ％）。待贩卖率上升达五成后，即复兴正常的建融拨貸功课。

(3) 若建商采纳先建后售计谋，则请建商自筹的 50 ％先投入，并完成建融进度一半后，再由銀行依后半段工程进度融資此外 50 ％。

(4) 若建商信用确切杰出，惟碍于上述(2)、(3) 建融法子的贩卖率划定，致没法承做建融，则可考量酌予不轮回的周转额度。

(5) 小套房、工業區厂房及透天室第，因采辦工具有限，旧屋转售不容易萬用影片下載,，故贩卖率宜提高為七成以上。

(6) 小套房及住家、店面夹杂修建，因单價分歧，故其贩卖率之認定方法宜改以贩卖金额五成，取代贩卖户数五成。

(7) 修建地址较差之贩卖率，宜酌予提高。

(8) 若原建商因故未能完成建案，而改由新建商接辦，则宜请求新建商與旧建商之承购户另签新约，并以新建商之签约户数计较贩卖率。

(9) 田主合建分得之衡宇数，不管是否委由建商一并出售，均由建商卖力无前提交屋，似可纳PLAY娛樂城入贩卖率计较。

(10) 建案之利润凡是在 20 ％至 25 ％間，故贩卖率需在7、八成以上才能损益两平，不克不及谓贩卖五成即有還款能力，因建商還需交付工程质料款、工錢等。

4. 没有真实的了案還款

地皮、衡宇兴修完成后，土融、建融即应全数還款了案。惟銀举动共同良好客户告貸挂在帐上之节税需求，自己又不至因還款致使放款实绩削减，常常通融建商申请改按以下方法還款：

(1) 借户的分户售屋没必要百分之百還款：

借户只需還款40％，其余60％保存自交运用，再由余屋逐户出售還款

(2) 余屋从新估價，按新押值貸款：

因押值增长足够抵付土融、建融，是以仍视為实足担保。

(3) 地皮开辟成数百個单元（比方 500 单元），未售出单元（比方 460 单元）对照售出单元（比方 40 单元）高價核算押值，增额貸款。

此后，每一年陆续卖出部門单元，未卖出部門再按新卖價重估，最后残剩单元（比方 100 单元）所借的錢也许還比本来全数单元（ 500 单元）還多。

為保持放款量及共同客户节税，每致使有刻日的貸款成為持久貸款，甚或无穷期的貸款，此种环境在外洋不动產涨價的中后阶段甚為常见。在我國，今朝土融、建融竞争甚為剧烈，有部門銀行亦采纳部門貸款没必要了案還款的计谋，其授信危害在不动產贬價的阶段将會大幅晋升。

(4) 告貸到期后，留有大额尾款一次偿清或从新融資：

借户原借 10 年分期担保貸款，但 10 年時代只還告貸总额的 10 ％～ 40 ％，高额余款届期签發一张尾款本票（ Balloon Note ）一次了债或从新融資（ refinance ）。第二次新的融資刻日又长达 10 年，告貸時代又只還极低成数的本金（比方 10 ％）。

(5) 在銀行間转貸，反复计较宽期限：

中持久告貸在宽期限届满前便转貸其它銀行，从新起头计较宽期限，甚或增额貸款，如斯便永久没有真正還本。

(6) 公司债包管到期改成中期放款：

不动產担保原系用于担保公司债，或 CB 、 ECB 的刊行，因行将整笔或分批到期，必需在半年前向當局金管會证期局申报還款规划，故改向銀行申请额度或增额中期貸款。此后展延本息系向单一銀行打點，比公司债到期向不特定投資公家打點展延還款加倍轻易。以是告貸人常常以此方法防止到期還款。

(7) 不动產貸款逾放，利錢少部門付现、大部門记帐，本金延后展期了债：

不动產貸款過期，特别大型联貸案、纾困案、财团案，均透過銀行公會协商機制，經由過程展延還款法子。其利率低落、時代耽误，利錢小部分付现，大部門记帐﹔记帐利錢到期又申请展延分期還款，而本金部門则持久展延（比方延后 10 年），展延刻日到后，每一年只還某一百分比（比方 5 ％）。是故，全案仅收回第一笔小额本金，在逾放 15 年今后，可能底子没有還本。

(8) 逾放案下不动產由瓜葛企業經受，从新估價，新辦貸款冲還：

不动產貸款逾放减息展延還本后，若地皮另有开辟價值，或由其瓜葛企業經受，新申貸地皮融資還旧结欠，再撤除地上建物重修新大楼，并申貸修建融資。如斯，地皮貸款转成新貸款，當下没有本色還本，然因借户資信较佳，又有活化地皮感化，似可接管此种還款方案。

為低落上述未真正還款的授信危害，似可采纳以下计谋：

a. 項目放款：項目拨貸、了偿及了案。借户若需資金开辟其它工地，则建议以另外一項目叙做之，不得调用本項目資金。

b. 只有大型联貸案或 BOT 收受接管期较长的开辟案，始宜叙做到期不全数還款的再融資案。

c. 海內房價已飙涨一段時代，故今朝似不宜对余屋及地皮朋分未售部門从新估價、再从新核算貸款押值。由于此种作法将增长授信危害，不宜冒然援用。

d. 只接管良好客户转貸，并谨慎核予宽期限、耽误貸款時代、增长貸款金额。

e. 任何貸款前提的扭转，均须部門還款、减缩貸款额度，始能赞成降利减息，或展延本金還款刻日。

5. 租赁用不动產貸款，還款来历未必靠得住

大型租赁用不动產计有贸易辦公大楼、工業厂辦，及购物中間。其融資危害及防备方法略叙以下：

(1) 辦公大楼分户租赁，房錢收入必需足够付出每個月期付本金利錢。再者，每個月房錢期票交给本行托收、每户承租人均签定租赁权拋弃赞成书。此為最典范、最健全的环境。

(2) 租赁用不动產按房錢收入及利率予以本錢化（ Capitalization ），应核对出租率、出租代價，及扣除空房之房錢，并采行得當之利率，以防止還原價值高估。最后還须打折予以核估貸款值。

(3) 租赁不动產系大型百货公司或卖场，只有一名或少数几位承租人。此時，征信评估工具便须由告貸人，扩展至承租人。因為貸款的時代常常长达十余年，若承租人不胜3、五年吃亏便歇業，借失眠治療,户便须有還款能力。是以，应增强评估大型承租人的谋划能力。

(4) 若租赁用卖场系朋分成很多專柜，分由多家厂商谋划，则部門專柜谋划失败，空柜一多，卖场总体气概便下沉。如斯，倘连锁效应一块儿，便會造成全部卖场營运失败。在此环境，应增强评估告貸人的招商能力（出租率），及各個承租人的品牌市场接管度。

(5) 租赁用卖场推陈出新，旧卖场轻易被镌汰﹔且单一卖场不敌连锁卖场，而同構型的连锁卖场也许只有前三名才能赚錢，第四名今后将极难有保存空間。是以，欲叙做大型租赁用不动產貸款，必需举行市场阐發、技能阐發及财政阐發，并且以联貸方法叙做，以分离危害。

6. 预售屋與成屋價差太大，隐含房價行将下跌讯息

预售屋房價较成屋昂贵，宜有必定金额的比例。今朝若以 10 年旧屋與同地段、雷同品格预售屋比力，房價倘相差 60 ％，似尚在公道范畴。其来由以下：

(1) 钢筋混凝土衡宇，其折客岁限為50年，10年折旧五分之一，即20％。

(2) 预售屋售價內含告白费、样品屋用度、倾销佣金等，约為预售屋價的5％

(3) 预售屋修建格局、建材、設計等均较為别致而现代化，故须加成 10 ％。

(4) 迩来钢價、水泥及其它建材本錢约上涨 20 ％。

(5) 预售屋地皮過户時卖方必需缴纳地皮增值税，惟因地皮持份面积凡是不大，故增值税本色转嫁到房價者约 5 ％。

在房地谋利热炽時，新旧房價的差距會拉大。预售屋若代價太高，将致使消费者对预售屋的信念指数（即認為预售屋會比旧屋好，而想买预售屋的信念）渐渐降低。倘新旧房價差距跨越 60 ％，购屋者将偏向买旧屋而弃新屋，且新屋過一年景為旧屋后，市场價值恐将快速下跌，故此時銀行似宜多叙做旧屋貸款，少做新屋貸款，以削减危害。

7. 结语

(1) 在此波不动產涨價风潮中，抢得先機的銀行，已占得不景气時低價买进地皮的貸款。厥后地皮涨價，比方某一重划區地皮每坪由 18 万元飞涨至今朝的 50 万元﹔而衡宇每坪售價由 16 ～ 17 万元，涨價至 30 万元。是以，早做土融、建融的前段銀行似可采行放慢脚步、擇优承做计谋，比方：

a. 提高土融、建融的利率前提﹔

b. 削减貸款的成数﹔

c. 收缩貸款刻日﹔

d. 貸款地皮的地址限于都會一级菁华區。

而二级市郊次地址及三级邊郊村落地址，必需提高利率加码始承做。

(2) 土融、建融案竣工后凡是即转為分户房貸﹔然若為小套房、温泉套房、工業室第、五层透天、 100 坪以上豪宅，及1、二楼店面等，銀行似未必夺取打點分户房貸。

(3) 分户房貸似可采行不同利率。亦即：資信评等较佳者、告貸成数较低者、分期還款刻日较短者，可供给利率较低之放款前提﹔反之，则较高。有時或可采纳美國做法酌收某一用度，作為前五年還款的保险用度。惟我國銀行業過度竞争，此种做法或不容易履行。

(4) 土融、建融承做较多之分行，或可转向叙做投資理财、台商 OBU 及海外分行合功课務，以保持營業發展。

(5) 超大型建案，如购物中間，宜由各銀行联貸，调集世人智能，并分离危害。

(6) 銀行团协商機制下展延案，若利率、還本時代、担保等前提不如原案，则须请求先部門還本，或增强其它前提后始可赞成展延。

(7) 分行得直接婉却之案件即应直接婉却，不宜提报至总行，枉然增长困扰及危害。

(8) 不动產代價诚如股票代價有其轮回性，亦即有谷底、苏醒、岑岭、萧条等四阶段，銀行宜辨别所处阶段，在分歧阶段应有分歧的貸款计谋。

（本文論點仅代表作者小我定见。）

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